不動産売却の基礎知識 KNOWLEDGE

不動産売却のコツ

不動産の状態にこだわる

高値での不動産売却のためには、不動産そのもの価値が必要です。そのため、買主が高値でも手に入れたいと思える状態に近付けることがポイントです。

特に注意が必要なのが、ニオイです。生活臭やペット臭などは、不動産売却において大きなマイナス査定の対象となる可能性があります。しっかりと掃除をしてから売却査定を依頼することを心掛けて下さい。個人での対応が難しい場合は、専門業者に依頼する方法も手段の1つです。

査定に響きやすい場所を知る

不動産売却時に重視されるものとして「見た目の綺麗さ」があります。特に、汚れが付きやすい水廻りは不潔な印象が持たれ易いため、マイナス査定となる場合があります。日頃から換気をする等して、水垢等が付かないよう心掛けることが重要です。

売却査定を複数比較する

売却査定は、同じ不動産会社でも査定内容が異なる場合があります。しかしながら、不動産売却査定に大きな違いが生じることは稀です。なぜなら、宅地建物取引業を行っている不動産会社は、基本的にレインズネットワークと呼ばれるシステムで繫がっていて、情報を共有しているためです。

気を付けるべき点としては、平均価格よりも大幅に高値で売却査定をするような不動産会社は、利用すべきではないということです。高値で不動産を売却できるに越したことはありませんが、適正価格を大きく上回る金額である場合、買い手が付きにくくなる可能性も懸念されます。不動産売却時は、平均値の範囲内で、かつ比較的高めの査定をしてくれる不動産業者を選ぶと良いでしょう。

土地売却のポイント

土地の市場相場を知る

土地売却の場合、市場相場価格を知っておく必要があります。売却する価格が高すぎると買主が見つからない可能性があります。逆に、売却価格が低すぎると、希望する価格より安い価格で売却されてしまう可能性もあります。市場相場の価格を把握し、希望とすり合わせて土地売却価格を決定することが大切です。

不動産の市場相場はインターネットや市役所、区役所などで調べることができます。また、土地売却をする場合は、同じ地区の過去の売却金額を調べることをお勧めします。

オークションを利用する

土地などの不動産を高く売却する方法にオークションがあります。通常の土地売却の際、仲介では先着順に申し込んだ買い手と商談している間は、他の買い手に対する物件紹介は中断してしまいます。オークションであれは、出品している期間中、複数の買い手と商談することができ、その中で一番希望に合った売却価格を提示した買い手と取引できる、というメリットがあります。

不動産業者の選び方を注意する

土地の売却はさまざまな手続きが必要となるため、土地売却についての専門的な知識を備えた人がいることや、土地の売却実績が多い不動産業者を選ぶことが重要です。

坪単価について

坪単価とは

坪単価とは1坪当たりの建築費のことで、建造物の本体価格を延床面積で割って算出します。家を建てる時などに参考にする価格のことで、坪単価が商品のグレードとなることが多いです。

坪単価の違い

坪単価は低い場合は30万円程度、高いと80万円程度というように、差が見受けられることがあります。坪単価の差は、構造的や材質が起因して生まれることがあります。

例えば、鉄筋コンクリートの場合は、木造と比べると高くなります。また、外壁在や床に使う素材、壁材なども影響します。施工面積の広さも、価格が上がる要因となります。

二世帯住宅の場合。トイレや洗面所、浴室の数が増えるため、坪単価が上がります。浴室などのタイルやシステムキッチンなどにお金を掛けることで、坪単価が上がります。

建物の形状が複雑なものや、工事の手間がかかる複雑なものだと、外壁の面積が増え、材料費もかかります。屋根のこう配や形がシンプルなものではなく凝ったものであればその分高くなります。

坪単価を目安にすることの危険性

坪単価は建物の構造や使用されている建材、間取り等といった様々な要素によって変動します。そのため、単純に坪単価のみで、予算内で自分の希望する家が建つのかどうかを判断するのは危険です。

その建物の構造や床材、壁材など使用されている材質を確認したり、間取りや浴室、トイレ、キッチンなどがどのような作り、どういった材質を使っているのか、といったことも含めて判断することが必要です。

マンションを高く売るコツ

時間的余裕を持つ

内覧をしてからオファーを待ち、買い手と交渉をする、という流れを繰り返しながら、一番納得のいく買い手を見つけるためには、ある程度の時間が必要です。この時に、時間がない状況であると、買い手からの提示金額が希望額よりも安い場合、承諾しなくてはなりません。できれば3ヵ月以上の余裕を持ちましょう。

売り出しをしてすぐに「買いたい」というオファーがくると心理的には「もっと後に、もっと高い金額を提示してくれる買い手が現れるのではないか」と思ってしまうものです。しかし、現在はマンションが飛ぶように売れる時代ではありません。「もっといい買い手」を待って時間が経ってしまうというケースはよくあることです。長く売れない物件は人気がなくなります。その結果、希望よりもずっと低い価格で売ることになるのです。さらに、売れるまでは、住宅ローンの支払いや管理費、固定資産税などを払い続けなければなりません。最初のオファーが希望価格とそれほど離れていない場合は、そういったことを含めて考えてみましょう。

売買契約をスムーズにする

マンションを売る際には売買契約を結びますが、その際に、注意しないとトラブルが発生し違約金を支払う等といったケースに遭遇する場合もあります。売買契約書は必ず全ての項目に目を通し、不明な点や疑問点は必ず確認するようにしましょう。

マンションを売る際には、買い手が手付金を払うのが通例で、この点tにおいて注意が必要です。売買金額の約10%が一般的ですが、5%など少なくする場合は注意しましょう。売り手は手付金を受け取ると、他のオファーに応じることができなくなります。しかし、買い手は手付金を放棄することで、一定の期間は契約を解除することができるのです。もしそうなった場合、その間に断ったオファーももったいないし、再度売却を始めなくてはなりません。

手付金は買い手が本当にその物件を買う意志があるかどうか、という点においても重要なもの。安い金額を提示するようなら理由を聞き、納得できないようであれば金額を上げてもらった方がいいでしょう。