マンションの売却・査定・買取についてのFAQ
マンション売却によって得たお金に消費税は掛かるものなのでしょうか？
事業者ではなく個人の場合は、マンションの売却そのものには消費税は課税されません。ただし、仲介業者への仲介手数料については、消費税が課税されます。土地と建物、また個人と事業者に分けて考えると理解しやすいです。
土地の売却について
消費税法では、土地等の譲渡は非課税取引に分類されています。そのため、土地の売買については個人・事業主かかわらず課税されることはありません。
建物の売却について
建物は消費税の課税対象です。しかし、売主が個人の場合、消費税は課税されません。国税庁によると消費税の課税の対象は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」と規定されているため、個人には課税されません。
路線価についてのFAQ
不動産売却にあたって、路線価という言葉をよく耳にしますが、どのような意味の言葉なのでしょうか？
路線価は、道路に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことで、別名「相続税路線価」「倍率価格」「相続税評価額」とも呼ばれます。
相続税の課税額を算出する際に用いられる
路線価は、地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを参考に定められています。地価公示価格が全国の標準的な土地の価格を調査・公表する指標であり、路線価は相続税や贈与税の課税額を決めるための指標となります。土地の面積に路線価をかけることで土地の相続税の課税額を割り出すことができます。
土地の価格についてのFAQ
土地価格の相場を知るにはどうすれば良いのでしょうか？
成約価格を見るのが最も有効な方法といえます。不動産流通機構のホームページで、各地域の土地の成約価格のデータが公表されています。土地の形状、道路条件、建ぺい率、容積率等を念頭に置きながら、土地の価格をチェックしてみることをお勧めします。
地域ごとで記載されているデータの違い
- 東日本不動産流通機構：土地の成約件数や平均単価
- 中部圏不動産流通機構：取引件数や平均単価、平均価格
- 近畿圏不動産流通機構：市況レポートや平均単価の推移
土地の価格をチェックする癖をつける
広告掲載されている土地の価格をチェックすることで、相場感を養うことが可能です。土地の価格は、場所だけでなく、敷地の形状、周辺環境、都市計画の影響など、様々な要因によって変動しますので、複数の事例を見ていき相場感を養うことが大切です。
土地の売却についてのFAQ
土地が売却し易い時期はあるものなのでしょうか？
土地価格は頻繁に変動するものなので、売却のタイミングが数ヶ月ずれることで、価格に差が出ることもあります。
「1月～3月」が売れ易い時期
転勤や進学の時期である「1月～3月」は、転居先を探している人が増えるため、不動産の需要も高まります。一方、「5月～7月」は需要が低い時期とされています。
時期は参考程度に
インターネットが普及して、いつでも情報が取得できるようになった昨今においては、時期に左右されず、良い物件を見つけることが可能になりました。そのため、時期を最も重要な指標として据えておく必要はなくなったといえます。
最も重要なのは、売却する物件に対する需要を把握することが大事です。例えば、自分の土地の周辺に売りに出ている土地が少ない場合、ライバルがいないため売りやすい状況であるといえます。また、インターネット等を活用して、自分の売却物件と似た物件が少ない時期等を選択という観点も大事です。
家を売ることについてのFAQ
家に住んだ状態のまま、売却することは可能でしょうか？また、デメリット等はありますか？
売却することは可能です。ただし、買主がデメリットと感じる点もいくつか想定できます。
買い手側にとってデメリットと感じる事例
いつでも内覧が可能な空き家物件に対して、居住している場合は売主と買主の間で日程を合わせる必要があるため、買主にとっては手間と感じる場合があります。また、売主がいる状況の中で、細かい部分までチェックしにくいという買主もいるかもしれません。
居住中物件の場合のメリット
上記では、買主側のデメリットと感じる点を挙げましたが、居住中であることがメリットになることもあります。例えば、内覧時の対応で買主が売主に対して良い印象を持てば、そのまま物件の評価につながる可能性もあります。また、買主が持つ疑問点や不安な点に対して、生活に即した観点からアドバイスすることもできます。
不動産売買についてのFAQ
不動産売買に際にトラブルが起きたという話を聞いたことがあります。未然に防ぐ方法などがあれば教えて頂きたいです。
不動産売買のトラブルは、一般の方の知識不足が原因であるケースが多くみられます。過去の事例や正しい情報を知ることが、トラブルを未然に防ぐ方法といえます。ただし、不動産売買に関する情報は法律が絡み複雑となる場合が少なくありません。以下ではリスクが減るポイントをご紹介します。
トラブルを未然に回避する方法
契約書の中でわからないことは放っておかない
契約書内にわからないことがあった場合に、めんどくさいからと言って放っておいてしまうことは危険です。書面に書かれていることは契約内容の全てなので、隅々まで目を通し、不明な点は他の人に聞いたり勉強したりする必要があります。また、捉え方次第で意味が変わってしまうような曖昧な文言は、誰が読んでも同じ捉え方ができるよう書き直してもらうようにお願いすることも忘れてはいけません。
口約束はしない
口頭での約束事ではなく、必ず書面を交わすことを心掛けて下さい。書面で内容等を残しておくことで、事実とは異なる契約がまかり通ることを未然に防ぐことができます。また、言った言わないのような問題は、不動産トラブルの中で特に多く発生するものなので、明文化することは非常に大事ことといえます。
専任媒介と一般媒介についてのFAQ
専任媒介のほかに一般媒介という言葉を聞いたことがあります。それぞれの言葉の意味と、メリット・デメリットについて教えてください。
不動産売却の際には一般的に不動産会社を利用します。その際に不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があるのですが、専任媒介とは、特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約のことを指します。一般媒介とは、複数の会社に仲介を依頼する契約のことです。
専任媒介の契約内容
一社のみとの契約となるので、他社と重複して契約することは不可となります。契約した不動産会社は2週間に1回以上、依頼主に状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録する必要があります。契約の有効期間は3ヶ月以内となります。
一般媒介
不動産売却における一般媒介とは、複数の不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。
専任媒介のメリット
一社のみの契約となるため、不動産会社は売却できなければ利益を上げることができません。仲介手数料は成功報酬となるため、不動産会社による積極的に販売活動が期待できます。また、購入検討者からのお問い合わせ数や、他不動産会社からの問い合わせ数、案内したお客様の感触といった詳細な情報を報告してもらえるため、販売状況を把握することができます。
専任媒介のデメリット
一社のみの契約となるため、依頼した不動産会社のペースに左右される場合があり、余計な手数料が掛かる可能性もあります。こうした失敗を避けるためには、事前に複数の不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。
固定資産税についてのFAQ
固定資産税の額はどのようにして決定されるものなのでしょうか。
固定資産税とは、土地や家屋を所有している人に対して市町村が課する税金です。この額については地方公共団体が計算をして納税額が決定されます。
固定資産税の算出方法
固定資産税は「課税標準額×1.4%(税率)」で算出することができます。課税標準額とは実際の実売価格ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいており、市町村が価格を決定しています。価格は固定資産課税台帳という台帳に登録されており、この評価の査定は3年ごとに評価替えが行われています。課税標準額は固定資産税評価額とも呼ばれます。税率は課税標準額に対して1.4%となっています。しかし、市町村の判断によってこれ以上の税率が課されることもあります。1.7%を超える場合は納税者からの意見聴衆が必要になります。